מכירת נכסי מקרקעין משועבדים כפופה להוראות החוק הקבועות בחוק הפדרלי מס '102-FZ "על משכנתא (משכון נדל"ן). הגרסה החדשה של מעשה חקיקה זה קובעת מספר תוספות ושינויים שנכנסו לתוקף ביום 01.01.2019.
מושגים כלליים של מכירה פומבית
על מנת להבין את הפרטים של קיום מכירות פומביות למכירה של נדל ן במסגרת הנורמות המשפטיות החדשות יחסית של החקיקה הרוסית, נדרש להבין כמה מושגים.
מקום ארגון המכירה הפומבית. הוא מקושר ישירות לחפץ הנדל ן שיימכר.
תקופת פרסום. תוך עשרה ימים מיום המכרז מתפרסמת הודעה המציינת מידע אודות קיום אירוע זה (נושא, מקום ותאריך המכירה הפומבית, עלות הנכסים המהותיים).
הודעה על מכרז פומבי. באתר הרשמי של ה- FSSP, עם ההודעה בו זמנית על האגפים הטריטוריאליים של שירות זה, מתפרסם מידע על המכירה הפומבית המתוכננת. על משתתפיו לשלם פיקדון קבוע, המהווה בדרך כלל 5% מהערך ההתחלתי של הנכסים המהותיים. יתר על כן, הפיקדון מוחזר במלואו אם המכרז מוכרז כפסול. ובתנאי שהנושא שזכה במכרז מסרב לשלם עבור פריטי המכירה הפומבית, לא יוחזר לו פיקדון זה.
חוֹזֶה. ההסכם בין מארגן המכרז לבין הישות שזכתה במכרז מכיל מידע אודות העסקה שהוזנה בברית המועצות.
משתתפים. מספר הנבדקים שהתקבלו למכרז מוגבל. ככלל, רק אנשים שיש להם את הזכות להשתמש בחפצים אלה (קרובי משפחה, חברים ומכרים של המשכון), כמו גם המשכון, מתקבלים למכרז.
רישום העסקה. ישות מוכרת כמתמודדת הזוכה על בסיס מחיר ההצעה הגבוה ביותר. לאחר המכרז נחתם חוזה מכר. התשלום עבורו חייב להתבצע תוך חמישה ימים לחשבון מארגן האירוע. יתר על כן, הביטחונות שהופקדו בעבר כלולים במלואם בעלות העסקה.
ההכרה במכירה הפומבית פסולה. מכירה פומבית ציבורית נחשבת לבוטלה אם מספר המשתתפים בה הוא פחות משניים, וכן בהעדר תשלום מהגורם הזוכה. לאחר ההכרה במכירה הפומבית ככושלת, הבעלים של נושא המכירה הפומבית עשוי להיות המשכון, או שהמכרז עשוי להתמנות שוב. במקרה האחרון, יש למנות את מועד החזקתם לא יותר מחודש לאחר מכן, ולהוזיל את העלות הראשונית של נכסים מהותיים ב -15%.
בנוסף, המכירה הפומבית עשויה להתבטל אם הצדדים ליחסי המשפט השנויים במחלוקת יסכמו הסכם שלום. אם הדבר התאפשר לאחר פרסום תאריך המכירה הפומבית, החייב מחויב בתשלום כל העלויות שנגרמו למארז המכירה.
משיכת ערכים מהותיים. צורת האכיפה הנפוצה ביותר של החלטת בית משפט במסגרת הליכי הוצאה לפועל היא תפיסת רכוש. יחד עם זאת, חמישה ימים לאחר הטלת התפיסה, מבוצע תפיסה ישירה של נכסים מהותיים (באופן חלקי או מלא), שמבוצע על ידי עובד FSSP.
יישום חפצים. הספציפיות של מכירת נכס שנתפס דומה לכללים שנקבעו. עם זאת, הליך זה מטופל באופן בלעדי על ידי סוכנות ממשלתית מורשית.
הכרה בנושא כחדל פירעון. במקרה של פשיטת רגל של ישויות משפטיות ואנשים פרטיים, מכירות פומביות למכירת נכסים משועבדים מתבצעות בשלב הניהול החיצוני והליכי פשיטת הרגל.
חידושים רגולטוריים.נכון לעכשיו, רוכש הנכס נקבע אך ורק לפי מחיר על בסיס מכירה פומבית והוא פטור לחלוטין מכל מגבלות הנושים. בעבר, היבט זה (תנאי השימוש בבעלות החדשה ברכוש) הוסדר בחוק הפדרלי מס '127, שהתמקד בזכויות הנושים.
סוגי עסקאות. בהקשר זה, ישנם אירועים פתוחים וסגורים. במקרה הראשון, הצעות מחיר פומביות מרמזות על השתתפות של גורמים כלשהם. בגרסה האחרונה האירוע למימוש ערכים מהותיים מתמקד אך ורק במשתתפים המוזמנים. זה חל גם על שיטת הגשת הצעות המחיר. לכן, טופס פתוח (בעל פה) או סגור (מעטפה אטומה) קובע את מצב האירוע. ניתן לקיים מכירות פומביות גם בצורה מעורבת, כאשר למשל אירוע שנסגר מבחינת משתתפיו מרמז על צורה פתוחה של הצעות מחיר.
הודעה על מכרז פומבי
נוסח ההודעה הוא הבסיס הבסיסי לביצוע מכירות פומביות ציבוריות. לכן, מסמך זה צריך להיערך בהתאם לדרישות התימטיות. לעתים קרובות, ההודעה על מכירה פומבית משולה להצעה ציבורית. חשוב להבין כי עיוות מידע בטקסט ההודעה, אשר השפיע על תוצאת המכירה הפומבית, עלול לגרום לביטול תוצאותיהם או לביטולן.
ההודעה חייבת לשקף את המידע הבא:
- תנאי העסקה (נושא המכרז, ערכו ושעבודו);
- מידע על בעל זכויות היוצרים או הבעלים;
- נתונים על נוהל עריכת המכירה (מקום, זמן וצורת ההחזקה, מי המארגן, נוהל רישום ההשתתפות וקביעת הזוכה).
ניתן לנקוט בניואנסים הבאים כתקדימים אופייניים לפרקטיקה שיפוטית נושאית בארצנו:
- קריטריונים מרומזים להערכת בקשות;
- מחיר הפיקדון גבוה באופן בלתי סביר;
- עיוות של הפרמטרים של האובייקט, שהשפיע על הרעיון של זה;
- תיאור לא שלם של שעבודי האובייקט;
- מידע שלם על מאפייני האובייקט;
- הפרה של ההזדמנות הדרושה להכיר את המסמכים שמהם קמה הזכות המופעלת.
פרסום ההודעה על המכרז מתבצע בהתאם למינימום הנדרש, הכולל את אתר המחלקה של שירות הפקידים, האתר הפדרלי של ה- FSSP והתקשורת ההמונית הרשמית של הרשויות המקומיות. נכון לעכשיו, נוהג הבוררות לפרסומים אלו פיתח את הקריטריונים הנחוצים להערכתם, אשר לוקחים בחשבון נוכחות חובה של טקסט מודפס (לא כולל שימוש בשידורי רדיו וטלוויזיה בלבד), קהל יעד, מאפיינים אזוריים וזמינות מלאה של מידע..
סדר התנהגות
הכללים הכלליים לביצוע עסקאות ציבוריות מרמזים על התכונות הבאות.
מכירות פומביות אלה נערכות בצורה של מכירה פומבית בה נמכר רכוש החייב במחיר הגבוה ביותר.
את הודעת המכרז יש לפרסם לא יאוחר מ- 30 יום לפני המכרז. עליו לכלול מידע מלא אודות הנושא, המקום, השעה, ההליך (רישום ההשתתפות) וצורת המכרז, כמו גם המחיר והקביעה הראשונית של הזוכה.
כדי להשתתף במכרז הציבורי, על המועמדים לשלם פיקדון מתאים. גודלו ונוהל הכניסה שלו מצוינים בהודעה. הפיקדון מוחזר במקרה של ביטול המכירה הפומבית, וכן אם הנושא משתתף בה, כאשר הוא לא הפך לזוכה. מי שזכה במכרז מבצע את התשלום בהתאם לחוזה המכר, תוך התחשבות בפיקדון.
למארגן הזכות לבטל אותם לא יאוחר משלושה ימים לפני קיום המכירה הפומבית.
המושג "אנשים שהשתתפו במכירה הפומבית, אך לא זכו בה" אינו כולל את המשתתפים שלא הופיעו באירוע ואת אותם אנשים שלא הקנו כל הקצבה למחיר הנכס המקורי.
ביום המכירה הפומבית נחתם הפרוטוקול המתאים בין הזוכה למארגן, אשר בכוחו המשפטי של הסכם.
ההצעה תתבצע רק אם לפחות שתי גופים ישתתפו בהן. והזוכה הוא המשתתף עם ההצעה הגבוהה ביותר.
אם המשתתף שזכה במכרז מסרב לחתום על הפרוטוקול, הוא מאבד את ההפקדה. והמארגן, שנמנע מחתימה על הפרוטוקול, מחזיר לזוכה את ההפקדה בסכום כפול ומחזיר לו את כל עלויות ההשתתפות במכרז, העולות על סכום ההפקדה.
ההכרה במכירה הפומבית פסולה
המכרז מוכרז כפסול במקרים הבאים:
- פחות משני משתתפים הגישו בקשה להשתתף במכרז;
- הנוכחות במכירה הפומבית הייתה פחות משני משתתפים;
- איש לא הקדיש מחיר למחירם המקורי של נכסים מהותיים;
- הזוכה במכרז לא שילם את מלוא עלות פריט המכירה לחשבון המארגן תוך חמישה ימים.
מכיוון שמטרת המכרז במקרה זה לא הושגה, מתמנה הצעה חוזרת. תאריך חדש לקיום מכרזים ציבוריים נקבע לאחר שהמכרז מוכרז כפסול בתוך תקופה של 10 עד 30 יום.
בכל המקרים, למעט העובדה שזוכה במכירה הפומבית אינו משלם את מלוא שווי הנכס, המכרז המשני מתבצע עם ירידה בעלות המקורית בשיעור של 15%. כל שאר הכללים לביצוע מסחר משני הם בהתאם לנוהל עריכת המכרז הראשוני. חשוב להבין כי בתביעתו של אדם מעוניין, רשאי בית המשפט להכיר במכירה הפומבית כפסולה אם הליך התנהלותה הופר.
התקנות המסדירות את הליך עריכת המכירות הפומביות של נכסים שונים הן כדלקמן:
- משכנתא של נדל"ן - אמנות. 56-58 FZ "על משכנתאות (משכון נדל"ן)";
- שעבוד רכוש אחר - אמנות. 350 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית;
- מכירת ניירות ערך - אמנות. 89 (חלק 4) לחוק הפדרלי "על הליכי אכיפה".
