המונח לקוח טכני בבנייה פירושו ארגון או עמותה המספקים מגוון רחב של שירותי הנדסה החל מפיתוח ויישום תיעוד הפרויקט ועד להזמנת מתקן שהושלם. בבנייה הלקוח הטכני הוא אחד מחוליות המפתח בכל התהליך.
תפיסה מורחבת של לקוח טכני
הפונקציות של לקוח טכני כוללות:
- הכנת כל סוגי האישורים;
- השגת כל האישורים הדרושים;
- בחינת אתרי בנייה וייעוץ לארגונם;
- מילוי כל התנאים הטכניים הנדרשים לחיבור לרשתות שירות;
- שליטה כלכלית.
לפיכך, הלקוח הטכני ממלא תפקיד חשוב בניהול תהליך הבנייה, מקיים אינטראקציה הדוקה עם כל המשתתפים בתהליך הבנייה, מבצע פיקוח טכני ומתאם את כל שלבי הבנייה, כמו גם את תזמון ואיכות התהליכים.
הצורך בלקוח טכני כארגון נפרד התעורר בשנות ה -80 של המאה הקודמת. במקביל, אישרה גוססטרוי שירות נפרד שנועד להתכונן להקמת המתקן ולבצע פיקוח טכני על הבנייה עצמה. הרעיון השתלם, ואיכות הבנייה עלתה משמעותית. אך לאחר קריסת ברית המועצות, שירות זה כבר לא היה מסוגל למלא את תפקידיו בתנאי הזמן המודרני.
בתנאים מודרניים, תפקידיו של לקוח טכני הם כה מגוונים עד כי נדרש ידע רב וניסיון מרשים לצורך יישומם האפקטיבי. לקוח טכני אינו מומחיות, ולכן מומחים כאלה אינם מאומנים באוניברסיטאות. כדי להיות אותם, אתה זקוק לשנים רבות של ידע מעשי וניסיון בבנייה. על ידי מעורבותו בתהליך הבנייה, הלקוח הטכני מכין חוזה ליישום מגוון השירותים הנדרש, שמציב בפניו גם את הצורך להבין את הצד המשפטי של הנושא (תיעוד מנהלי, נוהג שיפוטי וכו ')..
מסגרת משפטית ורגולטורית
המסגרת החוקית לפעילות לקוח טכני הופיעה בשנת 2011, כאשר אומצו התיקונים המקבילים לקוד התכנון העירוני של הפדרציה הרוסית. מאז, המונח לקוח טכני פירושו באופן רשמי גוף או גוף משפטי המוסמך על ידי היזם ופועל מטעמו ובאינטרסים שלו על בסיס מקצועי.
על פי סעיף 22 לקוד התכנון העירוני של הפדרציה הרוסית, תפקידיו של לקוח טכני כוללים:
- כריתת חוזים לסקרים הנדסיים, פיתוח תיעוד פרויקטים, בנייה, שחזור ושיפוץ מבנים ומבנים;
- הכנת מבנים לשיקום ושיפוץ;
- אספקת קבלנים המבצעים בנייה, תיקון ובנייה מחדש של התיעוד והבסיס החומרי הדרושים לביצוע תקין של פעילותם;
- אישור תיעוד הפרויקט;
- הכנה וביצוע של מסמכים הנדרשים להפעלת המתקן;
- פונקציות אחרות המסופקות על ידי הקוד.
חשוב לציין כי למפתח הזכות המוחלטת ליישם את כל הפונקציות הרשומות של הלקוח הטכני באופן עצמאי.
תפקיד הלקוח הטכני בבניית המתקן
מומחים רבים משווים את תפקידו של לקוח טכני בבנייה מודרנית עם ניצוח בתזמורת. ואכן, תפקידיו כוללים לא רק הכנת כל תיעוד טרום פרויקט ופרויקט, אלא גם ניהול מלא של בניית המתקן בכל השלבים: הקמה, ארגון אתר הבנייה, בניית המתקן ושלב הזמנתו..הוא מארגן ישירות את האינטראקציה בין כל המשתתפים בתהליך הבנייה: לקוחות ומשקיעים, קבלנים, מעצבים, רשויות אישור ורישוי. ראוי לציין את העובדה שלכל אחת מהישויות הרשומות יש אינטרסים משלהם בתיק והמשימה של הלקוח הטכני היא למסור את החפץ במועד, תוך התחשבות באינטרסים של המשתתפים בתהליך, תוך לקיחה. בחשבון את העיתוי ותוכנית הבנייה שתוכננה מראש, תוך התחשבות בכל כללי ותקנות הבנייה המודרניים.
דוגמה מעשית לעבודה של לקוח טכני
העבודה על בניית חפץ מתחילה מתוך כוונת הלקוח (המשקיע) להשקיע בבניית חפץ זה על מגרש מסוים. בשלב זה כבר מתחילה פעילות הלקוח הטכני. על בסיס תוכנית התכנון העירונית, עליו להכין ולחתום על כל עבודות התיעוד הנדרשות לפני הפרויקט:
- כריתת הסכם שכירות לחלקת קרקע;
- לסכם הסכם לשימוש חופשי דחוף באתר זה לתקופת התכנון, ההכנה לבנייה, תקופת בניית המתקן;
- להכין ולחתום על תיעוד על העברת קרקעות לקטגוריה הרצויה.
כך, הלקוח הטכני לוקח על עצמו זרימת עבודות נייר מרשימה על הכנת טרום פרויקט והכנת הרבה אישורים ואישורים.
לאחר שלב ההסכמה על התפיסה האדריכלית של האובייקט העתידי, מתחיל תהליך קבלת התנאים של כיוון טכני, הדרוש לחיבור האובייקט לתשתית ההנדסית הקיימת. על כל התנאים הטכניים שהונפקו להיות רשומים ואושרו בארגונים ממלכתיים רבים הקשורים להפעלת מבנים ומבנים. ויש הרבה תנאים טכניים כאלה והם קשורים לארגון אספקת מים, אספקת חום, ביוב, חשמול, התקנת טלפונים, ציוד רדיו, גיזוז ותאורת רחוב.
על מנת להכין פרויקט לתחרות לבחירת ארגון מעצבים, יש צורך גם להכין תוכנית מוסכמת מראש של חלקת הקרקע שנבחרה, בסיס גיאולוגי ארכיוני, תפיסה אדריכלית וניירות אחרים.
לאחר בחירת מעצב, הלקוח הטכני מתחייב להכין איתו חתימה על הסכם לפיתוח תיעוד תכנון והערכה במסגרת זמן מסוימת. הלקוח הטכני יצטרך גם לתאם את התיעוד שהתקבל עם מחלקות שונות ולבצע בדיקות שונות.
בשלב הסופי של הכנת התכנון, כל תיעוד התכנון וההערכה, כל האישורים והאישורים מועברים למשקיע לבחירת קבלנים, ספקי חומרי בניין והציוד הדרוש. לקוח טכני נחוץ גם בשלב זה: הוא המשתתף באופן פעיל בתהליך בחירת הארגונים הדרושים, עוקב אחר כל שלבי תנאי התחרות או מתמודד בבחירת העמותות הללו.
לאחר בחירת קבלנים וספקים הלקוח הטכני מנפיק היתר בנייה לכל ה"צוות ". לשם כך הוא מבצע תחילה את כל עבודות התיעוד בהקצאת חלקת הקרקע שנבחרה לעבודות בנייה. במשך כל עבודות הבנייה, הוא מגדיר היתר לשימוש בכלי שירות מטעם הרשויות הפדרליות או העירוניות. במיוחד יש לשרטט הרבה ניירת אם אתר הבנייה ממוקם ליד כביש או רכבת, מבנים תקשורתיים תת קרקעיים והנדסיים.
כדי ליישם את כל הפונקציות לעיל, רצוי (אך לא הכרחי) שלקוח הטכני יהיה אישור SRO.עם זאת, נוכחות קבלה כזו מאפשרת ללקוח לשלוט באיכות העבודה בפרויקט, לבצע פיקוח ובקרה טכנית, לבדוק את איכות המבנים והחומרים, את יכולת השירות של הציוד המשמש.
לאחר סיום הבנייה הלקוח הטכני מבצע את החפץ ומעביר למשקיע (הלקוח) חבילת תיעוד מלאה לרישום הבעלות, כולל חובות אחריות וניירות עבור ה- BTI.
רמת יכולת לקוח טכנית
מספר אנשים תופסים בימינו את שיוך הלקוח הטכני ככלי עזר, הכרחי רק לביצוע מהיר של כל הליכי הרישוי והאישור. אבל זה לא המקרה. שיוך לקוח טכני ברמת מומחה מבין את הנושאים הבאים:
- ארגון אתר הבנייה והפעילויות בו;
- השגת תנאים טכניים לחיבור לתקשורת ולרשתות קיימות;
- פיקוח טכני על כל שלבי הבנייה;
- פיקוח כספי על הוצאת כספים;
- העברת האובייקט הבנוי לפעולה.
לפיכך, השימוש בפונקציות של לקוח טכני באופן מלא מאפשר להשיג איכות גבוהה של עבודות בנייה, כמו גם עמידה בכל המועדים על פי תוכנית שתוכננה מראש.
תחום פעילות נפרד של לקוח טכני הוא בקרה פיננסית. הוא כולל את התכונות הבאות:
- הסכם עם המשקיע על עלות כל העבודה;
- בדיקת חשבוניות וקבלות עבור שירותים שבוצעו ועבודות שבוצעו;
- מעקב אחר הוצאות הכספים במסגרת תיעוד האומדן שאושר;
- דוח על מועד התייחסות הכספים שהוקצו;
- שליטה על עבודת החשבונאות.
בהתחשב בעבודה הרב-צדדית של הלקוח עם נושאי בנייה שונים, רשויות רישוי ופיקוח, ברוב המקרים, הלקוח הטכני אינו אדם אחד, אלא ארגון שלם הפועל בצורה של LLC.
