המונח "משכנתא" הונהג ביוון שלוש מאות לפנה"ס. פירוש הדבר שהחייב היה חייב בנושה עם אדמתו שלו. במשפט המקומי, מושג כזה הופיע בראשית שנות ה -90 של המאה הקודמת. ברוסיה המודרנית, היחסים הנוצרים בקשר למשכנתא מוסדרים בחוק "על משכנתאות (משכון נדל"ן)" כפי שתוקן ב- 25 בנובמבר 2017.
משכנתא במילים פשוטות
שם נוסף למשכנתאות הוא ביטחונות מקרקעין. זהו שם הדרך בה מובטחות התחייבויות, כאשר החייב נותן לנושה יתרון במילוי תביעותיו משווי המשכון, שהופך למקרקעין. במערכת היחסים הללו החייב מתנהג כמשכון, והנושה כמשכון.
במקרה הכללי ביותר, משכנתא יכולה לשמש ביטחון לסוגים שונים של התחייבויות כספיות. יחד עם זאת, ההנחה היא שההתחייבויות עשויות להתקיים כבר בעת כריתת הסכם המשכנתא, והן עשויות להתעורר בעתיד. נכון לעכשיו התפתחה משכנתא בתחום מתן הלוואות ואשראי לאזרחים.
משכנתא יכולה לקום הן מכוח החוק והן על פי הסכם משכנתא. מכוח החוק נוצר משכון כאשר מתבצעת עסקה למכירת ורכישת מקרקעין מבלי שהקונה שילם על כך במלואו. במקרה זה, המוכר מתנהג כבעלי המשכנתא, והקונה מתנהג כמשכנתא. משכנתא במסגרת חוזה כרוכה בעסקה בכתב בין שניים או אפילו יותר. על פי הסכם כזה, הבעלים או האדם שמבצע באופן חוקי את הניהול הכלכלי של החפץ הופך למשכון.
הוראות יסוד החוק בנושא משכנתאות מקרקעין
חוק המשכנתאות קובע כי הצדדים המתקשרים בקשר משפטי מסכמים הסכם הולם זה עם זה. על פי תנאי מסמך זה, לאחד הצדדים (מחויב ההתחייבות) הזכות לספק את תביעותיה הכספיות. מקורם הוא עלות אובייקט נושא ההתחייבות. החוזה נחתם ביחס לנכס שבבעלותו של החייב ומשמש אותו.
ההסכם הנ ל מוליד יחסים משפטיים על משכנתא, עליהם מוחלים עקרונות הביטחונות. מכיוון שמחזור העסקים, הדירות, המבנים, החלקות מותר על פי חוק, יתכן שעבוד ביחס לחפצים אלה.
ניתן להקים משכנתא על מנת להבטיח את מילוי תנאי הסכם ההלוואה או הסכם ההלוואה. ההתחייבות יכולה לצאת מעובדות הרכישה והמכירה, החוזה, החכירה או הנזק.
חוק המשכנתא (משכון) מציג את הצורך בחשבונאות הן עבור החייב והן הנושה, אם הם ישויות משפטיות.
על נושא ההסכם להבטיח את תשלום חוב הקרן במלואו או בחלק שנקבע בהסכמת הצדדים. על ידי כריתת עסקה, הצדדים להסכם יכולים להתנות לתשלום ריבית. החוק קובע אפשרות של תשלום תביעות בצורה של סכום חד פעמי; זה לא יכול לחרוג מההתחייבויות על פי החוזה.
החוק קובע תשלומים אחרים, הכוללים:
- פיצוי בגין נזק;
- עוֹנֶשׁ;
- קנס במקרה של הפרה של תנאי החוזה;
- החזר הוצאות משפט;
- פיצוי עלויות ליישום האובייקט.
קורה שהנושה, המעוניין לשמור על שלמות הנכס, נאלץ להוציא כסף על מלוא התחזוקה וההגנה עליו. במקרה זה, הוא זכאי להחזר עלויות בגין הנדל ן הממושכן.
קטגוריות החפצים שיכולות להיות מושא להסכם נקבעות על פי חוק המשכנתאות.בהתאם לחוק האזרחי, ניתן לשעבד את הנכס שרשום על פי הנוהל שנקבע במסגרת הסכם משכנתא.
נושא הסכם המשכנתא
נושא הסכם המשכנתא יכול להיות:
- חלקות קרקע;
- מבנים, מבנים, מפעלים, אובייקטים אחרים לבניית הון;
- בנייני מגורים, דירות, כמו גם חלקיהם, שהם חדרים מבודדים;
- מוסכים, קוטג'ים בקיץ, בתי גן, מבני צריכה אחרים;
- מטוסים, ספינות וחפצי חלל.
בחלק מהמקרים, החוק על משכנתאות מאפשר להתייחס לבנייני מגורים שקשורים ישירות להקצאת הקרקע כנושא החוזה. אם אין רישום למגרשים שהבעלות הממלכתית עליהם אינה מחולקת, זה לא יכול להוות מכשול להיווצרות יחסי משפט במשכנתא.
על פי הקוד האזרחי וחוק המשכנתאות, הדבר נשוא החוזה, כמו גם אביזריו, הם שלם יחיד. לכן, האביזרים הופכים לחלק מהמשכון הכללי, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכמת הצדדים. דבר שאינו ניתן לחלוקה מבלי לשנות את מטרתו העיקרית אינו יכול להיות נושא עצמאי לעסקה.
הדרישה למשכנתא היא כי הנכס נשוא החוזה חייב להיות בבעלותו או לפחות בסמכות הכלכלית. אם החפץ מוצא ממחזורו או ניתן לגבות עליו תביעה, ביטחון התביעות ברכוש כזה אינו מותר. אותה נקודה חלה על רכוש שלא ניתן לבצע הפרטה לגביהם.
על פי חוק המשכנתאות, נושא ההסכם עשוי להיות זכות החכירה, אם קיימת הסכמת המשכיר או מי שמשתמש בחפץ בזכות ניהול כלכלי.
ניתן לקבוע משכנתא על נכס שנמצא בבעלות משותפת במועד כריתת ההסכם אם קיימת הסכמה לכך מצד כל הבעלים החוקיים. הסכמה כזו חייבת להיות בכתב. במקרה של בעלות משותפת, לאדם יש את הזכות למשכן את הנכס השייך לו מבלי לבקש את הסכמתם של בעלי שותפים אחרים.
תוכן הסכם המשכנתא
על הסכם המשכון לציין:
- נושא הסכם המשכנתא;
- הערכת נושא כזה;
- מהות ההסכם;
- סכום ביצוע ההתחייבות ותקופה.
הסכם המשכנתא נכרת על פי הכללים והעקרונות הכלליים של המשפט האזרחי. על המסמך להכיל מידע אודות נושא ההסכם, אודות הערכתו ונקודות משמעותיות אחרות במילוי ההתחייבויות. הצדדים עשויים לכלול במסמך תנאים ספציפיים המספקים אפשרות לגבות עיקול על הנכס. מותר למסור מידע זה בצורה של הסכם נפרד.
הסכם המשכנתא מכיל את שם החפץ ואת המקום בו הוא נמצא. התיאור המסופק במסמך חייב להיות מספיק בכדי לזהות את האובייקט. הימין, שעל בסיסו שייך האובייקט למלווה, נכתב גם במסמך. אם הנושא הוא חוזה שכירות, הוא נדרש לציין את תקופתו.
הערכת נושא החוזה נקבעת על פי ההסכם שעובד על ידי צדדיו וניתן במונחים כספיים. הערכת אובייקט בנייה בעיצומה מתבצעת לפי שווי השוק שלו.
חלק מהתכונות של המשכנתא
ההתחייבות המובטחת על ידי המשכנתא מצוינת בחוזה יחד עם הבסיס להתרחשותה ולתקופה בה נקבעה. ההסכם עשוי לקבוע כי סכום ההתחייבויות הכספיות ייקבע בהמשך; במקרה זה, יש צורך לקבוע את התנאים לקביעת סכום ההתחייבויות.
אם בהסכמת הצדדים ניתן ליישם את התביעות באופן חלקי, יש להכניס את תנאי התדירות ותדירות התשלומים לחוזה.אם לא נקבע סכום ספציפי מסכום התשלומים, יש לקבוע את התנאים לקביעתם.
המשכנתא כפופה לרישום מדינה חובה. זה נכנס לתוקף רק מרגע הרישום במרשם המדינה הרלוונטי. בתמצית מהמרשם, הרישום על שעבוד מקרקעין בא לידי ביטוי בצורת שעבוד של זכויות הבעלים על נכס זה או אחר.
מקרה מיוחד של משכנתא מקרקעין הוא משכנתא על דירה. צורת התחייבות זו נפוצה לאחר תחילת תוכניות ממשלתיות שמטרתן לתמוך באזרחים הרוכשים דיור. על פי הסכם משכנתא מסוג זה, המשכון מתחייב את הדירה על מנת להבטיח בכך את ההתחייבויות הכספיות שננקטו. הסכם המשכנתא לדירה חתום על ידי המלווה ובעל הדירה. רישום החוזה מתבצע תוך תקופה שאינה עולה על חמישה ימי עבודה.
ביטוח עם כריתת הסכם משכנתא
הנושה מעוניין מאוד בכך שהנכס שקיבל אותו כמשכון היה בטוח עד שהחייב ימלא במלוא התחייבויותיו הכספיות. לכן החוק קובע ביטוח של נושא המשכנתא כנגד סיכוני נזק או אובדן. ביטוח כזה הוא חובה. בנקים לעיתים קרובות מקימים חברות ביטוח משלהם, המבטחות את מושאי הסכם המשכנתא. מבנים אלה מציעים לעיתים סוגים נוספים של שירותים ללווים, מה שמוביל באופן אובייקטיבי לעליית העלויות הכוללות ומגדיל את עלות שירות ההלוואות.
