שיעור ההיוון משמש אנליסטים לקביעת כדאיות ההשקעה בהשקעה פוטנציאלית. בעזרת אינדיקטור זה מתבצע מאפיין השוואתי עם מדדי השוק הממוצעים של אובייקטים דומים. למרות הפשטות של נוסחת החישוב, שיעור ההיוון מחייב איסוף של ערכי ביניים שונים המשפיעים על הפרמטרים העיקריים.
הוראות
שלב 1
קבע את רמת השטח הפנוי (עומס נמוך) ואת גורם הניצול של האובייקט הפוטנציאלי. בסך הכל, ערכים אלה הם 100%, לכן לאחר שקבע אחד, אתה יכול לחשב מיד את השני. עומס יתר מוגדר כאחוז השטח של שטחים שאינם מושכרים מהשטח הכולל של הנדל ן. כדי לקבוע מקדמים אלה, יש צורך לנתח את הנתונים הסטטיסטיים של השוק עבור אובייקטים דומים.
שלב 2
גלה כמה עולה אחזקת הבניין וניהולו. יש לחלק את כל ההוצאות של בעל הנכס לעצמאי ותלוי בהיקף. הראשונים כוללים ביטוח, ארנונה, ביטחון, והשני, עלויות שירות.
שלב 3
חשב את סכום הרווח התפעולי הנקי עבור השקעה פוטנציאלית. לשם כך נדרשת הכנסה גולמית פוטנציאלית, השווה לתשלומי השכירות השנתיים, כפול מקדם ניצול המתקן. לאחר מכן מחסרים את העלויות המשתנות כפולות אחוז הניצול ועלויות אחזקת הבניין הקבועות מנתון זה.
שלב 4
בררו את שווי השוק של הנכס. אם הבעלים מתכנן לבנות בניין, שווי זה שווה לעלויות הבנייה. אחרת, נלקח המחיר הנוכחי לרכישת האובייקט, אשר נקבע באמצעות הערכת שוק.
שלב 5
מצא את שיעור ההיוון שלך. זה שווה ליחס בין כמות הרווח התפעולי נטו לשווי השוק של הנכס. הערך המתקבל מראה איזה סכום יוחזר מדי שנה משווי ההשקעה הראשונית. ככל שסכום זה גדול יותר, כך ההשקעה באובייקט פוטנציאלי משתלמת יותר. זה נחשב אופטימלי כאשר אינדיקטור זה הוא 15-20%.
